İngiltere'deki mülkü kendi adınıza mı yoksa bir İngiliz limited şirketi üzerinden mi almalısınız? Vergi, finansman ve pratik farklar yan yana.
İngiltere'de gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünenlerin en çok sorduğu sorulardan biri şudur: Mülkü kendi adıma mı almalıyım, yoksa bir İngiliz limited şirketi üzerinden mi? Her iki yol da mümkündür; doğru cevap gelirinize, planlarınıza ve nerede yaşadığınıza bağlıdır.
Bu soru, mortgage faizinin vergilendirilmesinde 2017 ile 2020 arasında kademeli olarak yapılan değişikliklerle daha da önem kazandı. Öncesinde bireysel yatırımcılar mortgage faizinin tamamını kira kazancından düşebiliyordu; artık yalnızca %20 temel oranda bir vergi kredisi alıyorlar. Bu değişiklik özellikle yüksek gelir dilimindeki yatırımcıları etkiledi ve birçoğunu şirket yapısını değerlendirmeye yöneltti.
Kendi adınıza alım
Bireysel alım, özellikle tek mülk alacak veya düşük gelir diliminde olan yatırımcılar için hâlâ daha uygun bir seçenek olabilir.
Avantajları
- Daha geniş mortgage seçeneği, genellikle daha düşük faizle
- Şirket hesabı veya yıllık beyan zorunluluğu olmadığı için daha az idari yük
- Anlaşılması ve yönetilmesi kolay
Dezavantajları
- Kira kazancı kişisel gelir olarak %20 ile %45 arasında vergilendirilir
- Mortgage faizi tam olarak düşülemez; yalnızca %20 vergi kredisi uygulanır
- Mülk sayısı arttıkça bu etki büyür
Limited şirket üzerinden alım
Portföy oluşturmayı planlayan, yüksek kira geliri bekleyen veya kira kazancını yeniden yatırıma yönlendirmek isteyen yatırımcılar için şirket yapısı çoğu zaman daha uygundur.
Avantajları
- Mortgage faizinin tamamı işletme gideri olarak düşülür
- Kâr, %19 ile %25 arasında kurumlar vergisine tabidir; bu oran çoğu durumda kişisel gelir vergisinin altındadır
- Şirkette tutulan kâr yeniden vergilendirilmez; kişisel vergi öncesi kârla yeni yatırım yapılabilir
- Hisse devri, miras planlamasını daha esnek hale getirir
Dezavantajları
- Şirket mortgage'ları genellikle daha pahalıdır ve banka seçeneği daha azdır
- Her yıl şirket hesapları, kurumlar vergisi beyannamesi ve muhasebe giderleri vardır
- Kârın şahsen kullanılması maaş veya temettü yoluyla ikinci bir vergilendirme doğurur
- Halihazırda adınıza kayıtlı bir mülkün şirkete devri damga vergisi ve değer artış kazancı vergisi doğurabileceği için maliyetli olabilir
Karşılaştırma tablosu
| Kriter | Bireysel | Limited şirket |
|---|---|---|
| Kira kazancı vergisi | Gelir vergisi, %20 ile %45 arası | Kurumlar vergisi, %19 ile %25 arası |
| Mortgage faizi | Yalnızca %20 vergi kredisi | Tamamı gider yazılır |
| Yeni mülk alımı | Vergi sonrası kârla | Kişisel vergi öncesi kârla |
| Mortgage seçenekleri | Geniş, genellikle daha ucuz | Daha sınırlı, genellikle daha pahalı |
| İdari yük | Minimal | Yıllık hesaplar ve beyannameler |
| Miras planlaması | Mülkün devri | Hisse devri, daha esnek |
Türkiye'de yaşayan yatırımcılar
İngiltere'de yerleşik olmayan alıcılar, ister kendi adına ister şirket üzerinden alsın, standart damga vergisine ek olarak %2 ek vergi öder. Kira gelirinizi İngiltere'de tutup yeniden yatırıma yönlendirmeyi planlıyorsanız şirket yapısı avantaj sağlayabilir. İngiltere ile Türkiye arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bulunduğundan, iki ülkedeki vergi durumunuz birlikte değerlendirilmelidir.
Hangisi daha avantajlı?
Bu ilk ve tek planladığınız alımsa, kira geliri sınırlıysa ve daha az idari işlemle ilerlemek istiyorsanız bireysel alım size uygun olabilir. Birden fazla alım planlıyorsanız, yüksek gelir bekliyorsanız veya kazancı yeniden yatırıma yönlendirmek istiyorsanız şirket yapısı uygun olabilir. Karar yalnızca vergi oranlarından ibaret değildir: yerleşiklik durumunuz, geliriniz, hedefleriniz ve gelecekteki portföyünüz belirleyicidir. Alımdan önce seçenekleri yetkin hukuk ve muhasebe danışmanlarıyla değerlendirmenizi öneririz; bunu sizin için organize edebiliriz.
Bu rehber yazıldığı tarihteki genel bilgileri içerir ve vergi danışmanlığı değildir. Oranlar bütçelerle değişebilir.
