İngiltere'de gayrimenkul vergileri

Aramaya başlamadan önce toplam bütçenizi bilmek hem zaman kazandırır hem sürprizleri önler. Konutun fiyatı bütçenin yalnızca bir kısmıdır; vergiler, mortgage masrafları ve profesyonel hizmet ücretleri de hesaba katılmalıdır. Bu rehber, İngiltere'de mülk alanların karşılaştığı başlıca vergileri anlatır. Sizin alımınıza ait kesin rakamları karar vermeden önce birlikte netleştiririz.

Bütçede yer alması gereken kalemler

• Damga vergisi (SDLT), alım sırasında bir kez ödenir
• Hukuki masraflar, tapu işlemleri ve araştırmalar için
• Mortgage masrafları, kredi kullanıyorsanız düzenleme ve ekspertiz ücretleri
• Sürekli giderler, aidat (service charge), sigorta ve kiralama ücretleri
• Kira geliri vergisi ve satışta değer artış kazancı vergisi

Damga vergisi (Stamp Duty Land Tax)

SDLT, İngiltere ve Kuzey İrlanda'da mülk veya arazi alımında bir kez ödenen vergidir. İngiltere'de yaşayan ve yaşamayan tüm alıcılar için geçerlidir ve tapu devrinden (completion) itibaren 14 gün içinde HMRC'ye ödenmelidir. İskoçya ve Galler'de farklı oranlarla kendi vergileri (LBTT ve LTT) uygulanır.

Standart konut oranları

1 Nisan 2025'ten bu yana konut alımlarında SDLT, gelir vergisi gibi dilimler halinde hesaplanır:

Konutta kendisi oturacak ilk kez ev alanlar, ilk £300.000 için SDLT ödemez, £300.001 ile £500.000 arasındaki kısım için %5 öder. Bu indirim £500.000'ı aşan konutlarda ya da daha önce dünyanın herhangi bir yerinde ev sahibi olduysanız uygulanmaz.

Ek konutlar için yüksek oranlar

Dünyanın herhangi bir yerinde zaten bir konutunuz varsa ya da şirket üzerinden alım yapıyorsanız, her dilime 5 puan ek vergi eklenir. Kiraya vermek için alım yapan yatırımcıların çoğu bu yüksek oranları öder.

Yurt dışında yaşayanlar için ek vergi

SDLT açısından İngiltere'de yerleşik sayılmayan alıcılar her dilim için 2 puan daha öder. Kişiler için, alımdan önceki bir yıl içinde herhangi bir kesintisiz 12 aylık dönemde en az 183 gün İngiltere'de bulunduysanız yerleşik sayılırsınız. Bu koşulu sağlamıyor ama alımdan sonraki bir yıl içinde sağlıyorsanız ek vergiyi geri isteyebilirsiniz.

Bir örnek. Avusturya'da yaşayan Hasan, 1 Haziran 2025'te İngiltere'de £800.000'a bir konut alıyor. 2 Haziran 2024 ile 1 Haziran 2025 arasında 200 gün İngiltere'de bulunduğu için SDLT açısından yerleşik sayılıyor ve %2 ek vergi uygulanmıyor. 183 günden az kalsaydı ek vergi uygulanacak, ileride iade talep edebilecekti.

Ticari ve karma kullanımlı mülkler

Ofis, dükkân ve karma kullanımlı binalarda (örneğin dükkân üstü daire) konut dışı oranlar uygulanır: £150.000'a kadar %0, £150.001 ile £250.000 arası %2, £250.000'ın üzeri %5. Yeni ticari kira sözleşmelerinde ayrıca kiranın net bugünkü değeri üzerinden SDLT ödenir: £150.000'a kadar %0, £150.001 ile £5 milyon arası %1, üzeri %2.

Mülk sahibiyken ödenen vergiler

Kira geliri vergisi

İngiltere'deki mülkten elde edilen kira, ister burada ister yurt dışında yaşayın, İngiltere'de vergilendirilir. Kişiler, indirilebilir giderler düşüldükten sonraki kâr üzerinden gelir vergisi öder. Kişilerde mortgage faizi gider olarak düşülmez; bunun yerine temel oranda bir vergi kredisi verilir. Yurt dışında yaşayan ev sahipleri HMRC'nin Non Resident Landlord Scheme programına kayıt olmalıdır; aksi halde kiralama şirketi veya kiracı kiradan temel oranda vergi kesmek zorunda kalabilir.

Şirketler

İngiltere'de kurulu bir şirket kârı üzerinden kurumlar vergisi öder: £50.000'a kadar kârda %19, £250.000'ın üzerindeki kârda %25, aradaki kârlarda kademeli oran. Mortgage faizi normal bir işletme gideri olarak düşülür. £500.000'ın üzerinde değeri olan konut sahibi şirketlerin ATED (Annual Tax on Enveloped Dwellings) beyannamesi vermesi gerekebilir; gerçek kiralama faaliyetlerinde genellikle muafiyet uygulanır. Karşılaştırma için Bireysel mi, şirket mi? rehberimize bakabilirsiniz.

Satışta ve miras yoluyla devirde vergiler

Değer artış kazancı vergisi (Capital Gains Tax)

Mülkü aldığınızdan daha yüksek bir fiyata satarsanız, SDLT ve hukuki masraflar gibi indirilebilir giderler düşüldükten sonra kazanç üzerinden vergi doğabilir. Kişiler için konut satışlarında oran, gelirinize bağlı olarak %18 veya %24'tür. Yurt dışında yaşayanlar, vergi çıkmasa bile İngiltere'deki mülk satışını tapu devrinden itibaren 60 gün içinde HMRC'ye bildirmek zorundadır.

Veraset vergisi (Inheritance Tax)

İngiltere'deki mülkler, nerede yaşarsanız yaşayın İngiltere veraset vergisine tabidir. Terekenin £325.000'lık vergisiz sınırı aşan kısmına %40 oranında vergi uygulanabilir. İngiltere'de geçerli bir vasiyetname ve erken planlama büyük fark yaratır; mülkün şirket veya tröst üzerinden tutulması da kuralların uygulanışını değiştirir.

Size nasıl yardımcı oluyoruz

Her alım farklıdır. Nerede yaşadığınız, başka mülkünüzün olup olmadığı, alımı nasıl finanse ettiğiniz ve kendi adınıza mı şirket adına mı aldığınız ödeyeceğiniz vergiyi değiştirir. Rezervasyondan önce avukatlarımız beklenen SDLT tutarını ve sonraki vergi durumunuzu size özel olarak ortaya koyar, gerektiğinde muhasebecinizle birlikte çalışır.

Bu rehber, yazıldığı tarihte İngiltere'de geçerli kurallar hakkında genel bilgi içerir ve vergi danışmanlığı değildir. Oranlar ve muafiyetler bütçelerle değişebilir; alımınız için güncel rakamları teyit ederiz.